ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน พ.ร.บ 2543 โดย ดร.สมัย เหมมั่น

บทสรุปผู้บริหารธุรกิจ  บริษัท เอกธนา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เป็น บริษัทฯในเครือ ของ บริษัท คาสเซ่อร์พีค เรียลเอสเตท จำกัดและบริษัท คาสเซ่อร์พีค โฮลดี้งส์ จำกัด(มหาชน) เริ่มต้นพัฒนาในปี พ.ศ. 2531โครงการสิวารัตน์ 1 ถนนพระราม 2 ซึ่งเป็นที่พักอาศัย ประเภทบ้านเดี่ยว 2 ชั้น จำนวน 350 หลังคา และบ้านทาวเฮาส์ จำนวน 149 หลัง เป็นโครงการแรก และเคยพัฒนามาแล้วทั้งทาวเฮาส์ ออฟฟิศ บ้านเดี่ยวระดับกลาง-ระดับบน และที่พักอาศัยระดับล่าง พ.ศ. 2533 เริ่มโครงการที่ สิวารัตน์ 2 ถนนพุทธมณฑลสาย 5 เป็นที่พักอาศัยประเภท ทาวเฮาส์จำนวน 850 หลัง พัฒนาแล้วเสร็จ ในเวลา 3 ปี  อยู่ภายใต้แบรน “สิวารัตน์” เป็นที่รู้จักอย่างกว้างขวางในฐานะผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทบ้านทาวเฮาส์ ในชาลเมือง ในปี  พ.ศ. 2535 เริ่มโครงการใหม่ โครงการ สิวารัตน์ 3 บนถนน พุทธมณฑลสาย 5  เป็นที่พักอาศัยประเภท ทาวเฮาส์ 2 ชั้น จำนวน1,500. หลังและ อาคารตึกแถว 3 ชั้น จำนวน 500 หลัง พัฒนาแล้วเสร็จ รวม 4 ปี   ปี พ.ศ. 2539 เริ่มโครงการสิวารัตน์ 4  บนถนน วัดเทียนดัด เป็นที่พักอาศัยประเภท ทาวเฮาส์ จำนวน 450 หลัง พัฒนาแล้วเสร็จในปี 2541  ปี พ.ศ. 2541 เริ่มโครงการสิวารัตน์ 5 บนถนนพุทธมณฑลสาย 4 เป็นที่พักอาศัยประเภททาวเฮาส์ หน้ากว้าง  6 เมตร แบบใหม่ ที่เดิมทั้งโครงการทำแบบ หน้ากว้าง 4 เมตรตลอดมา จำนวน 1,200 หลัง พัฒนาแล้วเสร็จ ใน3 ปี   ปี พ.ศ. 2544 เริ่มโครงการสิวารัตน์  6  บนถนนสายวัดไร่ขิง 36  เป็นที่พักอาศัยประเภททาวเฮาส์  6 เมตร จำนวน 840 หลัง  พัฒนาแล้วเสร็จ ใน 3 ปี   ปี  พ.ศ. 2548 เริ่มพัฒนาโครงการสิวารัตน์ 7  บนถนน ศาลายาบางบัวทอง เป็นที่พักอาศัยประเภทบ้านเดี่ยวจำนวน 150 หลัง  พัฒนาแล้วเสร็จใน 2 ปี   ปี  พ.ศ. 2550  เริ่มพัฒนาโครงการ สิวารัตน์ 8 บนถนนเพชรเกษม หน้า ฟาร์มจระเข้ สามพราน เป็น ที่พักอาศัยประเภท ทาวเฮาส์ หน้ากว้าง 6 เมตร จำนวน 400 หลัง พัฒนาแล้วเสร็จ ในระยะเวลา 3 ปี   ปี พ.ศ. 2552 เริ่มการพัฒนาโครงการ สิวารัตน์  10  บนถนนบางแขม ศาลากลาง เป็นที่พักอาศัย ทาวเฮาส์ 2 ชั้น จำนวน  350  หลัง  พัฒนาแล้วเสร็จจนถึง ปัจจุบัน นาง อารี เต็มพิทยาคมกรรมการผู้จัดการ ได้มอบอำนาจให้ ดร. สมัย  เหมมั่น เสนอแนะโครงการใหม่ และเตรียมพื้นที่โครงการโครงการสิวารัตน์ 9 โดยโครงการสิวารัตน์ 9  นั้นให้จัดสรรในนานของบริษัทฯในเครือ คือ บริษัท  เอกธนา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด  ที่อยู่ และสำนักงานเดี่ยวกันกับบริษัท คาสเซ่อร์พีค จำกัด  899 ถนนเพชรเกษม แขวง บางแค เขต บางแค  กรุงเทพมหานคร  

           ลักษณะโครงการ สิวารัตน์ 9  เป็นที่พักอาศัย  เนื้อที่ดิน  36 ตรว.  ประเภทบ้านแฝด 2 ชั้น  จำนวน 199  หลัง  ที่ตั้งโครงการ หมู่ 11 ถนนบางกรวย-ไทรน้อย ต.บางบัวทอง จ.นนทบุรี

            สาเหตุ ผลที่เลือกที่ตั้งทำเล ที่ดิน และเลือกแบบบ้านแฝด

      ทั้งนี้ บริษัท คาสเซ่อร์พีค เรียลเอสเตท จำกัด และบริษัทในเครือ  บริษัท เอกธนา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ก็เป็นบริษัทในเครือ บริษัท คาสเซ่อร์พีค โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน)  กรรมการและผู้บริหาร คนๆเดี่ยวกัน ที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกรูปแบบ ทั้งทาวน์เฮาส์ ออฟฟิศ อาคารชุด ที่อยู่อาศัยระดับบน-ระดับกลางและระดับล่าง มีการพัฒนาไปในหลายรูปแบบ เพราะตอนนั้นเคิดว่า ในเมื่อเราอยากเป็นนักพัฒนา น่าจะพัฒนาได้ในทุกเซ็กเม้นท์ นั่นเป็นความคิดที่เกิดขึ้นมาในช่วงของก่อนปี 2540

                โอกาสกลยุทธ์  แต่หลังจากปี 2540 ความคิดในการพัฒนาของก็เปลี่ยนไป เพราะวิกฤตทำให้มองเห็นถึงเซ็กเม้นท์ของลูกค้ากลุ่มนี้ได้ชัดเจน เพราะช่วงวิกฤตเป็นช่วงที่ขาดซึ่งความเชื่อมั่น โดยเฉพาะเซ็กเม้นของความต้องการของผู้บริโภค ระดับ กลางและระดับล่าง แต่ลูกค้ากลุ่มที่ซื้อทาวเฮาส์ ในเมืองมีความต้องการเหนียวแน่น มีกำลังซื้อเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ก็เลยกำหนดเป็นทิศทางของบริษัทหลังผ่านวิกฤตที่จะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มนี้เป็นหลัก

            ดังนั้นในอนาคต ถ้าจะต้องมีวิกฤตใหม่เข้ามาก็มีความมั่นใจ ที่จะสามรถใช้กลยุทธ์ ด้าน ราคา ต้นทุน คุณภาพที่รับได้  ต้นทุนที่ราคาถูกกว่า  ราคาก่อสร้างที่ถูกกว่า แรงงานที่ควบคุมได้ทำให้ราคาต้นทุนต่ำกว่า

ทำไมความต้องการของลูกค้ากลุ่มนี้ไม่หายไปตามวิกฤต แล้วแบลน   สิวารัตน์  ที่รู้จักในฐานะผู้พัฒนาที่พักอาศัยที่ราคาถูก บ้านเดี่ยวราคาถูก  ทาวเฮาส์ราคาถูก  บ้านแฝดราคาถูกในเมืองและ ชาลเมือง มีประสบการณ์ที่ยาวนาน

                ลูก ค้ากลุ่มที่กำหนดไว้เป็นลูกค้าที่อยู่ในกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มองเห็นถึงความจำเป็นของที่อยู่อาศัย เป็นกลุ่มของเจเนอเรชั่นเอ็กซ์ ต้องการความเป็นอิสระของชีวิต พึ่งตัวเอง ต้องการความคุ้มค่าของตัวโปรดักส์มากกว่าซื้อเพราะมีความต้องการ และให้ในสิ่งที่ตัวเองต้องการจริง ๆ ไม่ใช่เป็นเรื่องของมาร์เก็ตติ้งที่เข้าไปผลักดันให้เขาต้องการ

                การพัฒนา โปรดักส์ ของ โครงการสิวารัตน์   ก็จะต้องออกมาเพื่อเซิร์ฟกับคนกลุ่มนี้โดยตรง พยายามหาคำตอบว่าราคาที่คนกลุ่มนี้ต้องการคือจุดไหน เขาต้องการอะไร ความคุ้มค่าของเขาอยู่ที่ตรงไหน การทำงานเพื่อจับกลุ่มลูกค้ากลุ่ม

นี้มาตลอดเลยก่อให้เกิดเป็นแบรนด์ของบริษัทขึ้นมา จากตัวสินค้าของบริษัทคาสเซ่อร์พีค จำกัด ตั้งแต่ช่วงวิกฤตและเริ่มติดตลาดประมาณปี 2542-2543 แต่มามีอิมแพคแรงมากประมาณช่วงปี 2544-2545 จากโครงการต่าง ๆ ที่เราเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง ทำให้ทุกคนมองเห็นเลยว่า ถ้าเป็นโครงการของแบรนสิวารัตน์  แล้ว ราคาถูก ทำเลดี สินค้าออกมาเป็นสินค้าที่มีคุณภาพ มีบริการดี มีการดูแล มีการเข้าไปจัดการ การบริการหลังการขายถือว่าเป็นหัวใจสำคัญด้านการตลาดของ สิวารัตน์  เป็นอันดับหนึ่งเลย

นี่คือสิ่งที่เกิดขึ้นและนำไปสู่แบรนด์ที่แข็งแกร่งในปัจจุบันจะเห็นว่า การพัฒนาของบริษัท เอกธนา พร็อพเพอร์ จำกัด และบริษัทในเครือ   นั้นได้ใส่ใจกับคุณภาพของงานที่ทำอยู่ ทั้งเข้าใจ ลูกค้า เรื่อง ทำเล  ราคาถูก  ตอบสนองลูกค้าอย่างต่อเนื่อง เน้นให้คุณภาพงานที่จะส่งมอบให้ลูกค้า

ข้อมูลที่เรานำมาใช้พิจารณาเพื่อพัฒนาเซ็กเม้นที่พักอาศัย ทาวเฮาส์ ในเมืองและชาลเมือง เป็นข้อมูลจากที่อยู่อาศัยทั้งตลาดหรือพิจารณาจากกลุ่มสินค้าเฉพาะที่บริษัทพัฒนาเอง

                เราพิจารณาจากยอดขายในกลุ่มสินค้าของบริษัท ไม่ได้ดูจากเซ็กเม้นท์ในตลาด เพราะตอนนั้นตลาดวาย คุณดูจากตลาดไม่ได้ เพราะหาตลาดไม่ได้ ต้องเช็คกับตัวเองเลยว่า มันเป็นอย่างไรบ้างกับกลุ่มลูกค้าของคุณที่กำลังเข้ามา

หลายบริษัทก็หันมาพัฒนาเรื่องแบรนด์กันมากขึ้นโครงการหมู่บ้านจัดสรรก็จัดทำเช่นกัน

จากการเรียนรู้ในช่วงของเหตุการณ์ ปี 2540 ที่ผ่านมา ที่ทุกคนก็เริ่มเห็นว่ามันมีความสำคัญ การวิเคราะห์ข้อมูลลูกค้าที่มีอยู่

                ก่อนหน้านี้เรามีความรู้สึกว่า บริษั?มทำอะไรลูกค้าก็ซื้อโปรดักส์ออกมาถูกต้องลูกค้าก็ซื้อ แต่ในช่วงระยะหลัง การพัฒนาเกิดขึ้นมาจากการพัฒนาของลูกค้าด้วย ลูกค้าก็มองเห็นถึงความสำคัญของผู้พัฒนาด้วย เพราะเหตุการณ์วิกฤตมันก็ได้สร้างวิกฤตให้แก่ทั้งผู้พัฒนากับลูกค้าด้วย ผู้พัฒนาหลายรายเสียหายก็ทำให้โครงการมีปัญหา ลูกค้าก็ซัฟเฟอร์เยอะ เมื่อผ่านเหตุการณ์นั้น ก็เป็นสิ่งหนึ่งที่ทำให้ลูกค้าเริ่มต้องมองดูถึงตัวดีเวลลอปเปอร์ด้วย ทำให้ระยะหลังโครงการที่ทำออกมาจำเป็นต้องสร้างเสร็จก่อน เพราะว่าลูกค้าเกิดความไม่เชื่อมั่นใจนักพัฒนา

อย่างของ สิวารัตน์ ก็ยิ่งต้อง พัฒนา มากขึ้น เพราะสิวารัตน์ ไม่ได้สร้างก่อนขาย แต่ สิวารัตน์ ขายก่อนสร้าง เรื่องของคอมมิทเม้นท์ของเราต้องถูกต้องแม่นยำและไม่เผื่อ

                สมัยก่อนเราทำงานแต่ละโครงการสิวารัตน์ จะต้องเผื่อโครงการไม่เสร็จสัก 5-6 เดือน แต่สมัยนี้ไม่ได้ เสร็จคือเสร็จไม่มีคำว่าเผื่อ คนจะต้องถูกกดดันจากเวลา คุณภาพ การส่งมอบ แต่ก่อนถ้าถามว่าคุณคิดว่าเสร็จไหม อาจจะตอบว่าก็คิดว่าน่าจะเสร็จ แต่ปัจจุบันไม่มี มีแต่ต้องบอกว่าเสร็จ และไม่มีเหตุผล คุณจะอ้างเหตุผล ปัญหาจากโน้นนี่ไม่มี ก็จะเกิดวิธีการคิดการทำงานใหม่ ที่จะไดร์ฟทุกคนใหม่ นี่คือผลที่เกิดขึ้น

เท่าที่ดูผลประกอบการครึ่งปีแรก เห็นชัดเจนว่า คนที่พัฒนาแบรนด์ชัดเจน 6-7 อันดับแรกมีแบรนด์ทั้งนั้น อย่างนี้ต่อไปนักพัฒนาแต่ละรายต้องพยายามพัฒนาแบรนด์ของตัวเองทั้งหมด

                เขาก็อาจจะเป็นนักพัฒนารายย่อย ถามว่ายังเกิดได้ไหม ผมก็ว่ายังเกิดได้ แต่เกิดแล้วใหญ่ไม่ได้ ก็คือลูกค้าเองก็อาจจะมีอยู่กลุ่มหนึ่ง แต่ว่าลูกค้าก็มีหลายประเภท ประเภทติดแบรนด์ก็มี หรือประเภทต้องการอะไรที่ไพร์ซซิ่งถูกใจ โลเกชั่นตรงนั้นพอดี แต่โครงการที่เกิดขึ้นคงไม่ใหญ่ ก็คงจะเป็นโครงการที่จบในระยะสั้น จะมาแล้วหายไป เจ้าของที่ดินมีแค่นี้พัฒนาขึ้นมาเองแล้วจบ

                     สำหรับ  บริษัท เอกธนา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัดและบริษัทในเครือ  มีจุดแข็งในด้านการพัฒนาการก่อสร้างทาวเฮาส์ หน้ากว้าง 4 และ 6 เมตร มีความชำนานในงานเป็นอย่างมาก

                โครงการสิวารัตน์ ทุกโครงการ ก็ถนัดทำบ้าน ราคาประหยัด ที่พักอาศัย ประเภททาวเฮาส์ และบ้านแฝดมาอยู่แล้ว ไม่ใช่ว่าเป็นมือใหม่ อย่างโครงการสิวารัตน์  1  ก็เป็นโครงการแรก ที่เราทำกันมาตั้งแต่ปี 2532 นานกว่า 10 ปีแล้ว  และผู้บริหารที่ปฏิบัติงานมีความชำนาญมาก

การพัฒนาก็มาปรับให้เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายอีกที โดยใช้ความต้องการของลูกค้าเป็นตัวกำหนดวิธีการทำงาน ใช้สปีดในการดำเนินงาน เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ต้องการราคาถูกและเข้าอยู่ได้เร็ว เพราะว่าเขามีเม็ดเงินที่จำกัด ต้องช่วยเอาสิ่งที่เป็นครีม ๆ ให้กับเขา สิ่งที่เขาคิดว่าจำเป็น ไม่เอาเครื่องประดับเข้าไปมากจนเกินไป ไม่ใช้เทคนิกด้านการตลาดมากจนเกินไป ลูกค้ากลุ่มนี้ต้องการความเป็นจริงมากกว่า

เพราะฉะนั้นค่าการตลาดโครงการสิวารัตน์  จะต้องต่ำ เพื่อไปลดต้นทุน ถ้าค่าการตลาดสูงก็จะไปเพิ่มต้นทุนโดยใช่เหตุ และสิ่งที่ลูกค้าจะได้ก็ด้วยกว่า เพราะจะทำให้สิ่งที่เขาได้รับมันก็อาจจะด้อยกว่า เพราะฉะนั้นโดยทั่วไปแล้วเขาจะขายความเป็นจริง แล้วใช้กลยุทธ์การตลาดจากปากของลูกค้ามากกว่า ลูกค้าที่เข้ามาใช้โปรดักส์หรือเข้ามาอยู่ในโครงการของสิวารัตน์ เป็นคนที่จะนำลูกค้าใหม่เข้ามา เพราะฉะนั้นเรื่องของ ซีอาเอม    เป็นหัวใจหลัก ดังนั้นก็จะมีลูกค้าซื้อซ้ำจากการที่ครอบครัวเขาขยายใหญ่ขึ้น จาก 1 ห้องนอน เป็น 2 ห้องนอน

                                        ข้อได้เปรียบของ  โครงการสิวารัตน์ ที่พักอาศัยราคาประหยัด

                ลูกค้าเราที่เข้ามาประมาณ 60-70% อายุประมาณ 30-40 ปี จริง ๆ แล้ว เป็นคนกลุ่มนี้เลย ทำให้ค่อนข้างจะได้เปรียบเนื่องจากว่า เรามีโครงการลักษณะนี้ออกมาจำนวนมาก ลูกค้าที่อยู่ในมือของ สิวารัตน์ ตอนนี้ประมาณสักหมื่นกว่าครอบครัว ขณะเดียวกันก็ยังมีลูกค้าค้างอยู่เยอะ เพราะฉะนั้นข้อมูลที่ได้ ก็จะได้จากลูกค้าที่เข้าไปอยู่ตรงนี้ว่า เขาใช้ชีวิตอย่างไร เขาซื้อกับข้าวอย่างไร วันเวลาของเขาแต่ละวันเป็นอย่างไร สินค้าที่เขาใช้เป็นประเภทไหน เขาใช้เวลาว่างของเขาอยู่ที่ตรงไหน พวกนี้ก็เป็นข้อมูล ในการเลือกทำเลพัฒนา เพราะจะเข้ามาเกี่ยวข้องหมด โครงการ สิวารัตน์ มีความถนัดเป็นอย่างมาก

                เพราะฉะนั้นทุกอย่างที่ทำอยู่วันนี้ คือการทำงานบนฐานข้อมูลที่มีอยู่มากเพียงพอที่จะตอบการตลาดของโครงการ สิวารัตน์  ได้ ถ้าไม่สามารถที่จะมองหาช่องทางที่จะอยู่รอดตรงนี้ บริษัทก็ไม่สามารถที่จะอยรอดได้

ฉะนั้นเขาต้องรู้ว่ามีข้อจำกัดอะไรในการอยู่บ้านแฝด เพราะการอยู่บ้านแฝดต้องอยู่ในกฎกติการ่วมกัน วิธีการก็คือต้องCompensate กันในบางจุด เช่น ถูกกฎเกณฑ์บังคับบางส่วนแต่ได้อิสระบางส่วน เช่น จากการที่คุณไม่ต้องห่วงเรื่องความปลอดภัย ไม่ต้องกังวลหากจะต้องเดินไปไหนมาไหน ไปหาสิ่งที่คุณต้องการวันหยุดพักผ่อนได้ง่าย สะดวก สบาย คุณจะส่งลูกไปเรียนหนังสือก็ง่าย จะไปที่ทำงานก็ง่าย คุณจะเดินทางก็ง่าย

                      ผู้ซื้อบ้าน แฝด  ปัจจุบันส่วนใหญ่กังวลเรื่องไหนในการตัดสินใจซื้อ

                ส่วนใหญ่ที่เขาเข้ามาก็เป็นเรื่องของกฎระเบียบบ้านจัดสรร สำหรับคนที่ไม่รู้เรื่อง อะไรเป็นข้อจำกัด ซึ่งจะไม่เข้าใจ เพราะฉะนั้นเบื้องต้นที่เราต้องทำงานหนักมาก คือการให้เขาเรียนรู้กับกฎระเบียบ และให้เขารู้ว่ามันมีอะไรที่ไม่สะดวก อะไรทำได้ไม่ได้ ทำแบบนี้จะเสียหายอย่างไร หน้าห้องคุณ ๆ จะวางอะไรไม่ได้  ถึงแม้คุณจะคิดว่าไม่มีอะไรเสียหาย สิ่งเหล่านี้เรียนรู้ได้และต้องยอมรับ  

                           ทุกวันนี้ แบรน สิวารัตน์ มีผลต่อการดำเนินงานของบริษัท

โครงการสิวารัตน์ มีส่วนที่แบรนขับเคลื่อนบิสซิเนส แต่ก็ไม่ประเมินคิดว่า Brand Drive อย่างเดียว เพราะไม่อย่างนั้นเราอาจจะทำอะไรตามใจ สิวารัตน์ มากกว่าที่จะทำตามความต้องการของลูกค้า ราคาก็ต้องมีส่วน ทำเลก็ต้องมีส่วน บริการก็มีส่วน เพราะเมื่อไรที่คิดว่า Brand Drive  สิวารัตน์  ก็อาจจะไม่ทำอย่างอื่น เพราะฉะนั้นนั่นไม่ใช่วิธีการของ  สิวารัตน์   และต้องประเมินตัวเองตลอดเวลา

                การพัฒนาแบรนด์อสังหาริมทรัพย์กับแบรนด์คอนซูเมอร์ทั่วไป ต่างกันอย่างไร

                คอนซูเมอร์ระยะเวลาเขาอาจจะสั้นกว่าอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยเขาอยู่กับ   สิวารัตน์  ยาวไม่ได้หมายความว่าคุณซื้อไปแล้วสินทรัพย์ตัวนี้ก็จบในระยะสั้น เพราะไลฟ์มันอยู่กับคุณอาจจะตลอดชีวิต เพราะฉะนั้นตัวนี้มันเป็นเรื่องที่  สิวารัตน์ บอกว่า ทำธุรกิจนี้มีลูกค้ามากขึ้นเรื่อย ๆ ไม่ใช่เรื่องง่าย ๆ เพราะมันเป็นเรื่องที่ต้องดูแลคนและคนมากขึ้นเรื่อย ๆ ปีหนึ่ง ๆ เรามีลูกค้าเข้ามา 3-4 พันครอบครัว แต่เป็นหมื่นคน แล้วชุมชนนับวันมันก็มากขึ้นเรื่อย ๆ แต่ก่อนชุมชนหนึ่งอาจจะสองสามร้อยครอบครัว เดี๋ยวนี้ชุมชนหนึ่งเป็นพันครอบครัว ต่อไปเป็นชุมชนเมืองขึ้นมาจะทำอย่างไร ก็เป็นความลำบาก แต่มันก็เป็นความท้าทาย

แน่นอนแกนคือให้ Brand Drive  แต่อาจจะเป็น Brand Track   สิวารัตน์   ก็ได้    มันทำให้มีผล สิวารัตน์  ได้  มันได้ทั้งสองอย่าง

เพราะฉะนั้นพวกนี้เป็นตัวที่เราต้องสร้าง Awareness ให้กับทีมงานเราตลอดเวลา ติดตามความรู้สึกนึกคิดของลูกค้าตลอดเวลา จะหลับตาไม่ได้ ต้องเปิดช่องทางให้ลูกค้าเข้ามาถึงคุณได้ตลอดเวลา

โครงการสิวารัตน์  ก็จะทำแต่ที่พักอาศัยราคา ประหยัด ในเมือง ชาลเมือง เท่านั้นความถนัดความต้องการของลูกค้าเป็นหลัก

                ก็ยังมีอย่างอื่นอยู่ แนวคิดของ  สิวารัตน์  อาจจะไม่ใช่แนวคิดของทุก ๆ คนก็ได้ เพราะแนวคิดอันนี้ก็เป็นจุดแข็ง

ก็ใช่ แต่ถามว่ามีโอกาสจะเป็นจุดอ่อนได้ไหม ก็ได้ จุดแข็งคือเซ็กเม้นท์ชัดเจน ลูกค้าก็มองเห็นคุณชัด นักลงทุนก็มองเห็นคุณชัด จุดอ่อนก็คือถ้าเกิดว่าเมื่อไรที่ดีมานด์ในเซ็กเม้นท์นี้หายไป ก็เท่ากับว่าคุณไม่มีช่องทางอื่น ก็ถือว่ามีความเสี่ยง แต่ในความเสี่ยงที่ โครงการสิวารัตน์  ดูก็อยู่ระดับน้อย เพราะดีมานด์ในกลุ่มนี้มันเยอะ ในขณะเดียวกันดีเวลลอปเปอร์ยังเข้ามาไม่เยอะ ยังมีอะไรที่เป็นกำแพงกั้นให้นักพัฒนารายใหม่เข้ามาในจุดนี้ เพราะมันมีเรื่องของไพรซิ้งที่  สิวารัตน์   ได้พัฒนาไปถึงระดับหนึ่งแล้ว ทำให้  สิวารัตน์   มีต้นทุนที่ดีกว่าคู่ต่อสู้ ถ้าไพร์ซซิ่งเท่ากันมาร์จิ้นดีกว่า ถ้าเผื่อว่าต้องการให้มารจิ๊นเท่ากับ สิวารัตน์ ไพรซิ้ง เขาต้องสูงกว่า สิวารัตน์

                หลักของ สิวารัตน์ ก็คือว่า สิวารัตน์  ต้องเลือกอยู่ในชุมชนที่หนาแน่น มีปัญหาเรื่องของที่อยู่อาศัย ราคาของที่ดินต้องสูง สมมติออกไปนอกเมือง ลูกค้าสามารถออกจากตรงจุดนั้นไปไม่ไกลเพื่อไปซื้อทาวน์เฮาส์ได้ สิวารัตน์ ก็ไม่เข้าไปทำหรอก สิวารัตน์ ก็ต้องเข้าไปอยู่ในหย่อมตรงที่มันแน่นจริง ๆ

แต่ในอนาคตมีโอกาส ถ้าระบบขนส่งมวลชนได้มีโอกาสขยับขยายออกไป เมื่อขยายออกไปเราก็อาจจะไปสร้างชุมชนเมืองที่สมบูรณ์ขึ้นมา ไม่ใช่เมืองที่มีเฉพาะที่อยู่อาศัยอย่างเดียว

                                                    คู่แข่งของ  โครงการสิวารัตน์  ในปัจจุบัน

                ก็ยังไม่เห็นมีเท่าที่ควร เพราะว่าในการทำเซ็กเม้นท์นี้มันไม่ได้ดูจุดเริ่มต้น ต้องดูตอนปฏิบัติงานและที่ประกอบการณ์ด้วย เนื่องจากว่าลูกค้าเยอะ ต้องดูการบริหารจัดการหลังจากที่ลูกค้าเข้าอยู่ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญ เพราะปัญหาที่จะพบคือหลังจากลูกค้าเข้าอยู่ จะเป็นเรื่องที่ท้าทาย เราถือเป็นตัว ซัพพอร์ทแบรนโครงการสิวารัตน์  เรื่องของการบริการคือเรื่องของการบริหารจิตใจคน ถ้าคุณไม่เริ่มที่จะเทคแคร์หรือไม่เอาใจใส่กับความคิดของลูกค้า ไม่มีทางทำได้ แต่วิธีไหนที่จะทำให้ลูกค้าเกิดบาลานซ์ระหว่างความพอใจกับกฎระเบียบ นี่เป็นเรื่องที่มันยาก

                เพราะฉะนั้น สิวารัตน์ อ้างบการตลาดมาใช้ในเรื่องของการบริการหลังการขายดีกว่า ค่าใช้จ่ายการตลาดของสิวารัตน์ ตอนนี้ให้ประมาณ 75% 15% เป็นด้านบริการหลังการขาย อีกประมาณ 10% เป็นเรื่องพีอาร์อยู่แค่นี้เอง น้อยมาก โดยเฉลี่ยค่าใช้จ่ายการตลาดประมาณ 0.45% ของยอดขายประมาณนี้เอง

                                                      จุดอ่อนที่ยังมีอยู่ และการแก้ไข

คือเวลานี้มันขึ้นกับโปรดักชั่นเป็นหลัก เพราะยิ่งทำเยอะก็ต้องนึกถึงคุณภาพ รักษาต้นทุน มันเป็นเรื่องที่ต้องเมนเทนให้อยู่โดยเฉพาะสถานการณ์ปัจจุบัน การทำโครงการในปัจจุบันก็ต้องให้ทันกับประแสปัจจุบันที่เป็นโครงการใหญ่ขึ้น ต้องคิดอะไรที่ใหม่ ๆ มันจะอยู่เฉยกับรูปแบบเดิมที่โครงการสิวารัตน์ ประสบความสำเร็จมาแล้วก็ไม่น่าจะเพียงพอ ก็ต้องมีการคิดอะไรใหม่ ซึ่งระยะหลังเราก็เริ่มโทเทิ่ล โซลูชั่นออกมาในแต่ละโครงการ มีบริการครบครันในชุมชนสำหรับการดำเนินชีวิตของลูกค้า เพราะโครงการใหญ่ขึ้นเราต้องเตรียมให้ลูกค้าให้พร้อม เขาต้องการอะไรบ้าง เอทีเอ็ม ไปรษณีย์ แคชเพย์เม้นท์ต่าง ๆ ซักรีด เรื่องของคลินิกควรจะมีหรือเปล่า

นี่คือไลฟ์ของเขา ก็ต้องค่อย ๆ ใส่เข้าไป เพื่อลดจุดอ่อนของชุมชน แต่ก่อนอาจจะไม่ได้คิดขนาดนี้   ต้องคิดมากกว่าเดิม  

                           ลูกค้าส่วนใหญ่ตัดสินใจเลือก  ซื้อบ้านของโครงการสิวารัตน์ ด้วยเหตุผล

                เพราะว่าประเด็นแรก หนึ่ง-โลเกชั่นดี สอง-ไพร์ซซิ่งดี สาม-เซอร์วิสดี ลูกค้าที่รู้จักโครงการ สิวารัตน์ จะแฮ๊บปี้ตรง 2-3 จุดนี้มาก จุดที่ทำให้เขาตัดสินใจซื้อก็หนีไม่พ้น 3 เรื่องนี้ ต้องดูทำเลก่อน ราคา ต้องชอบทำเลก่อน ถ้าไม่ชอบทำเล คุณจะซื้อเพราะแบรนด์หรือ ก็ไม่ คุณต้องซื้อเพราะว่าทำเลนี้เป็นทำเลที่คุณต้องการใกล้อะไร ใกล้ครอบครัวเดิม ที่ทำงาน สะดวกไหม อย่างไรก็ตามต้องเอาโลเกชั่นก่อน แล้วไพรซ์ซิ่งตาม ถ้าโลเกชั่นผิดก็คือผิด

                ถ้าโครงการตั้งใกล้กันเมื่อนั่นแบรนดจะทำงาน เพราะใกล้กันมันก็จะเปรียบเทียบต่อ ราคาเป็นอย่างไร อย่างไรลูกค้าก็ต้องมองราคาอยู่ อาจจะมีบ้างที่ให้กับตัวแบรนด แต่ผมว่าลูกค้าโดยทั่วไป ถ้ายังไม่รู้จักโครงการ สิวารัตน์ ดี เขาควรจะต้องดูไพรซิ้ง  เป็นโครงการที่ได้รับการสนับสนุน จาก BOI

                เหมือนที่เวลาโครง การ สิวารัตน์  ทำโฆษณา ก็จะลงในชุมชนนั้น บริเวณนั้น ไม่ได้ออกไปข้างนอก ถ้าโครงการได้มีการตั้งฐานไว้ต่อเนื่อง ลูกค้าเก่าก็เข้ามาเยอะมาก ถ้าเป็นทำเลใหม่ก็จะเป็นลูกค้าใหม่ทั้งนั้น เป็นฐานใหม่ เพราะฉะนั้นความคิดก็จะคนละอย่าง

                   ยุคเศรษฐกิจแบบนี้ น้ำมันแพง ดอกเบี้ยขึ้น ค่าใช้จ่ายจำกัด มีผลกระทบมาก

                ที่ผ่านมายังไม่มีปัญหา ทุกอย่างยังตอบรับดี การตอบรับของลูกค้าที่เข้ามาแต่สัปดาห์ก็ยังใช้ได้ ปีนี้โครงการสิวารัตน์ มีสินค้าออกมาทั้งหมด 700. ล้านบาท ครึ่งปีแรกจำหน่ายไปแล้วประมาณ 70% เหลือไม่เท่าไรสำหรับครึ่งปีหลัง                                                                                                                                         

                                                                      

                                                                                                                                                วิเคราะห์โดย                                                                                                                                         ดร.สมัย เหมมั่น